Mietrecht in Spanien – Tenant rights Spain

Mietrecht in Spanien Tenant rights Spain
Mietrechtgesetz Spanien – Mieterschutz in Spanien

Mietrechtsgesetze von Spanien / tenant laws of Spain

die spanische Erbpacht (Erbaurecht, Baurecht in Spanien)

Illegale Klauseln / unwirksame Klauseln in spanischen Mietverträgen – vom spanischen Konsumentenschutz:
Cláusulas abusivas en los contratos de vivienda = ungültige Klauseln in Mietverträgen in Spanien
http://www.consumoastur.es/
siehe auch Ley 29
Artículo 6.
Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Auszug vom Konsumentenschutz was in jedem Fall illegal ist bei Klauseln im Mietvertrag:

En todo caso son abusivas las cláusulas que:
vinculen el contrato a la voluntad del empresario.
limiten los derechos del consumidor y usuario.
determinen la falta de reciprocidad en el contrato
impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba
resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato.
contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

Über illegale Klauseln in Verträgen steht auch viel im Konsumentenschutzgesetz, ab
Artikel 80 cláusulas abusivas

Und im Zivilgesetzbuch ab 1300
CAPITULO VI
De la nulidad de los contratos = Ungültigkeit / Nichtigkeit von Verträgen

Mietverträge – Zivilgesetzbuch:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (codigo civil Artículo 1542 bis 1582 bzw. 1603 )= Mietvertrag, Pachtvertrag,

Artículo 1280.
Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.

Mietrechtsgesetze von Spanien / tenant laws of Spain

Die Rechte Des Mieters und Vermieters sind festgelegt im spanischen Mietrechtgesetz

LEY 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Mietrechtsgesetz von Spanien von 1964
siehe boe http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1964-21865
(wurde 1994 aufgehoben und durch das neue Mietrechtsgesetz Ley 29 ersetzt!!))

Mietrechtsgesetz neu Spanien Ley 4 / 2013

Miete / Pacht (Fruchtgenuss im ländlichem Bereich
Ley 83/1980 Arrendamientos Rústicos

Auszug aus der Zivilprozessordnung über Mietrecht in Spanien

Mietvorrauszahlungen: legal ist höchstens 1 Monat Vorauszahlung

siehe unter Ley 29, Capitulo III,
renta = Mietzins

Mietverträge gehören zu den eintragunspflichtigen Rechten / Akten – siehe…

Ausschnitt Ley 29 :

CAPITULO 111
De la renta = von der Miete
Artículo 17.

Determinación de la renta = Bestimmung / Beschluß für den Mietzins in Spanien

1. la renta será la que libremente estipulen las partes. = Die Miete wird frei ausgehandelt / festgelegt zwischen den Parteien (Mieter/Vermieter

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. = Die Miete wird monatlich bezahlt in den ersten 7 Tagen des Monats!!

En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
= In keinem Fall darf der Vermieter eine Mietvorauszahlung verlangen, die mehr als 1 Monatsmiete beträgt!!

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago. = Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine Zahlungsbestätigung für die bezahlte Miete auszustellen!!!
salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acre-diten el efectivocumplirniento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Nicht zu verwechseln sind Vorauszahlungen mit der Kaution – verpflichtend:
Die „fianza“
siehe Ley 29 Artikel 36
Die Kaution darf auch nur 1 Monatsmiete höchstens 2 Monatsmieten betragen!

Weitere Gesetze über die „fianza“
LEY 2/1999, de 19 de febrero:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-1999-6498

und
Ley 9/2010, de 30 de agosto: (Kastilien)
http://www.boe.es/boe/dias/2010/09/28/p … -14849.pdf

Auskünfte über das Mietrecht bzw. über die „fianza = Miet-Kaution“ gibt es unter diesem Link:
http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PV … arGenerico
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Auszug aus dem Zivilprozessordnung

CAMBIOS EN LA LEY ENJUICIAMIENTO CIVIL.

http://civil.udg.edu/normacivil/estatal/contract/Lau64.htm
(Katalonien)

Art. 220.- Se refiere a la posible condena de pagar las rentas, añadiendo, además de la “Sentencia”, la posibilidad de que el tema se resuelva por medio de AUTO, incluyendo la condena de rentas futuras hasta la entrega de la posesión.

Es una buena disposición pues, basta que no haya oposición del arrendatario, para que el proceso no termine en Sentencia.

Art. 440.3, párrafo 3. El nuevo precepto aclara que en el requerimiento judicial dirigido al arrendatario moroso, aparte de señalar fecha de la vista, “solamente en caso de oposición”, fijando igualmente la fecha de lanzamiento cuando no lo haya.

Es correcta la modificación, pues ya se fijan en el requerimiento las dos fechas a tener en cuenta, la vista y el posible lanzamiento caso de no haber oposición.

Art. 440.3, párrafo 5. Se ha cambiado el contenido, en el sentido de que el antiguo texto hacia referencia de que el “Secretario judicial dictará decreto…..y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución””, y ahora, con la nueva redacción ,“el Juez dictará auto dando por terminado el juicio de desahucio y se producirá el lanzamiento en la fecha fijada.”

Es importante este cambio, pues ya se había denunciado, por un lado, que el Secretario no tiene suficiente capacidad legal para ordenar un lanzamiento, con entrada en vivienda, y, por otra parte, ahora no hay que solicitar el despacho de ejecución, con lo que se gana en seguridad..

Art. 440.3, párrafo 6. Se ha cambiado igualmente el decreto del Secretario por el Auto del Juez. Por otra parte, se cancela la fecha del lanzamiento si el arrendatario desaloja voluntariamente el inmueble, salvo que el arrendador mantenga su petición para que se levante acta sobre el estado en que se encuentra la Finca.

En el supuesto de oposición del arrendatario, se celebrará la vista en la fecha señalada.

Art. 440.4. Se aclara que en la “resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado” se fijará igualmente fecha para el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la señalada para la vista.

Art. 549.3. Se mantiene que no hace falta ningún trámite posterior a la Sentencia para ejecución del lanzamiento, aclarando que será el día y hora señalados en la “resolución dictada teniéndose por opuesto al demandado”.

Art. 703.1. Se añade un último párrafo determinando que en “los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública”.

Se trata simplemente de hacer más sencillo el trámite de lanzamiento con una sola persona del Juzgado.

COMENTARIOS SOBRE LA REFORMA PROCESAL.

Aún limitándose a términos muy concretos sobre parte de las disposiciones actualmente vigentes, creo que es bastante importante y tenemos la satisfacción de que en su práctica totalidad fueron propuestas desde SEPIN, es más, pedimos que el juicio de desahucio tenga singularidad en un Capítulo especial de la LEC, algo que nos parece importante y que según el Ministerio de Justicia se tendrá en cuenta en una próxima reforma más amplia de la Ley procesal civil.

Auszug aus dem alten Mietrechtsgesetz von Spanien / Katalonien über möblierte Wohnungen:
(Es ist mir leider NICHT bekannt, ob dieses Gesetz noch Gültigkeit hat!) – wurde 1994 aufgehoben und durch das neue Mietrechtsgesetz Ley 29 ersetzt!!))

http://civil.udg.edu/normacivil/estatal/contract/Lau64.htm

CAPÍTULO V Del arrendamiento de viviendas amuebladas
	Artículo 43 El contrato por el que se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario adecuado y suficiente para servir de casa-habitación se regirá por los preceptos de los artículos siguientes y en todo lo demás por los generales de esta Ley.
	Artículo 44 1. En los contratos de esta clase se determinará separadamente la parte de renta correspondiente a la vivienda y al mobiliario. En su defecto, se entenderá que corresponde a éste la mitad de la renta total estipulada. 2. La parte de renta relativa al mobiliario no podrá exceder del importe de la renta que legalmente corresponda a la vivienda. Si excediere de este límite, el inquilino, mientras continúe vigente el arriendo, podrá pedir la revisión de la renta pactada o la novación del contrato, dejándolo subsistente sólo respecto de la vivienda, así como el reintegro de las cantidades que indebidamente hubiere abonado el arrendador por tal concepto.
	Artículo 45 Si fuere insuficiente o inadecuado el mobiliario entregado al inquilino, éste, mientras subsista el contrato, podrá exigir del arrendador el complemento de aquél y el reintegro de las cantidades que indebidamente le hubiese abonado por dicha causa.
		Artículo 46 Ni aun con el consentimiento del arrendador podrán subarrendarse total o parcialmente las viviendas a que se refiere este capítulo, y si el subarriendo se concertase con autorización de aquél, podrán los subarrendatarios, mientras habiten las viviendas, con preferencia si fueren varios para el de más familia, ejercitar la acción que se regula en los números 1 y 2 del artículo 17.

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